Vyplatí se investiční byt? Čísla bez příkras
Hrubé výnosové procento 3,5–4,3 % v Praze zní lákavě. Ale co po odečtení nákladů, daní a ve srovnání s alternativou — akciovým ETF fondem?
Tři důvody, proč výnosové procento nestačí
Realitní kanceláře prezentují hrubé výnosové procento jako klíčový ukazatel výhodnosti investice. Jsou tři zásadní důvody, proč to nestačí.
Problém 1: Hrubé výnosové procento ignoruje náklady
Hrubý výnos 4 % = roční nájemné / kupní cena. Do výpočtu vůbec nevstupují: fond oprav, pojistné, daň z nemovitosti, náklady na údržbu, poplatky při koupi a neobsazenost.
Po odečtení těchto nákladů klesá čistý výnos v Praze na přibližně 1,5–2,5 %. To je srovnatelné se státními dluhopisy — bez páky a bez rizika nemovitosti.
Problém 2: Výnos se porovnává se ničím
Když říkáte „vydělám 4 % na nájmu“, s čím to srovnáváte? MSCI World ETF dosáhl za posledních 30 let průměrného nominálního výnosu přibližně 9,5 % ročně.
Správná otázka není „kolik % vydělám na nájmu?“, ale „kolik čistého jmění budu mít za 30 let — investiční byt nebo ETF se stejným kapitálem?“ Kalkulačka kamspenezi.cz přesně toto počítá.
Problém 3: Výnosové % je jednoroční snímek
Hrubý výnos nevypovídá nic o tom, jak se vyvíjí situace v čase: roste nájemné? Splácí se jistina hypotéky? Jaká je hodnota bytu za 30 let?
Kalkulačka počítá rok po roce po celých 30 let — cashflow, daně, splácení jistiny, zhodnocení nemovitosti, vedlejší ETF fond. Teprve to dá úplný obrázek.
Co většina investorů neporovnává
Správné srovnání musí být symetrické: stejný počáteční kapitál, stejné měsíční výdaje, stejný časový horizont.
Investiční byt
- Záloha 20 % → hypotéka 80 %
- Příjem z nájmu − náklady − daně = čistý cashflow
- Čistý cashflow se investuje do vedlejšího ETF fondu
- Plný daňový model: odpisy skupiny 5, §9 ZDP, přenos ztráty §34
- Po 30 letech: hodnota bytu − dluh + vedlejší fond
ETF fond
- Stejnou zálohu okamžitě investujete do ETF
- Každý měsíc investujete částku = čisté náklady investičního bytu
- Složené úročení bez daní po celých 30 let (§4 ZDP osvobození)
- Žádné provozní starosti, žádná neobsazenost
- Po 30 letech: celková hodnota ETF portfolia
Symetrie je klíčová
Pokud má investiční byt v daném roce záporný cashflow (náklady převyšují nájemné), kalkulačka tuto chybějící částku odečte z ETF scénáře. Obě alternativy tak mají vždy stejné celkové výdaje — výsledek je srovnatelný.
Tři investiční mýty a data
Mýtus 1: Nemovitost je nejlepší investice
Studie Jordà et al. (2024) analyzovala výnosy z nemovitostí a akcií v 17 zemích od roku 1870. Výsledek: reálný výnos nemovitostí po inflaci byl průměrně 2–3 % ročně — srovnatelný s dluhopisy, nikoli s akciemi (7–9 % reálně).
Zdroj: Jordà, Ò. et al. (2024). The Rate of Return on Everything. NBER Working Paper.
Mýtus 2: Nemovitost chrání před inflací
Nemovitosti jsou dílčí ochranou proti inflaci, ale ne dokonalou. IPF Research Report (2024) ukazuje, že v 60 % sledovaných období nemovitosti inflaci neporazily v reálném vyjádření.
Zdroj: IPF Research Programme (2024). Real Estate as an Inflation Hedge.
Mýtus 3: Pronájem je pasivní příjem
Průzkumy ukazují, že pronajímatelé věnují správě bytu průměrně 2–5 hodin měsíčně: hledání nájemníků, výběr nájmu, komunikace, opravy, dohadování s dodavateli. Při náhradní mzdě 300 Kč/hod to je 600–1 500 Kč měsíčně, které výnosy snižují.
Kalkulačka tento náklad nezahrnuje — reálný výnos je nižší.
Jak kalkulačka počítá daně
Daňový model je klíčovým odlišovačem od ostatních kalkulaček. Zahrnuje plný zákonný rámec pro pronájem bytu v Česku.
Odpisy — odpisová skupina 5, §31 ZDP
Odpisová základna = 90 % kupní ceny (10 % připadá na pozemek, který není odpisovatelný).
Rok 1: 1,4 % → Roky 2–30: 3,4 % ročně
Příklad — Praha 2+kk, cena 8 100 000 Kč:
Základ: 7 290 000 Kč → Odpis rok 1: 102 060 Kč
Odpis rok 2–30: 247 860 Kč/rok
Daňová úspora (sazba 15 %): ~37 179 Kč/rok
Případná daňová ztráta (§9 ZDP) se přenáší dle §34 ZDP — až 5 let zpětně. Kalkulačka přenos ztráty automaticky sleduje.
Co se mění pro investory v roce 2026
Vyšší sazba a přísnější LTV podmínky prodražují financování investičního bytu. Zároveň to snižuje dostupnost pro širší skupinu investorů, což tlumí poptávku a potenciálně i růst cen. V kalkulačce si nastavte vlastní podmínky.
Spočítejte si investiční byt vs. ETF
Zdarma, bez registrace. Praha 2+kk předvyplněno, ale nastavte si jakékoli město, dispozici a parametry.
Otevřít kalkulačku investice →