Online kalkulačka
Investiční byt, nebo akciový fond ETF?
Spočítejte si, jestli se víc vyplatí koupit investiční byt na pronájem, nebo stejnou hotovost investovat do globálního akciového fondu ETF.
Začni městem a velikostí bytu
Investiční byt, který zvažujete
Koupíte investiční byt na hypotéku, pronajímáte ho a příjmy z nájmu investujete. Po 30 letech vlastníte nemovitost a máte vybudovaný vedlejší fond.
Během prvních 5 let fixace
Splátka: 26 271 Kč / měsícKolik budete vybírat od nájemníka?
Jak velkou část roku bude byt pronajatý?
Místo nemovitosti investujete stejnou hotovost (vlastní zdroje + vybavení − příspěvek rodičů) do akciového ETF portfolia.
Očekávaný roční výnos akciového ETF
Čisté jmění za 30 let
Investiční byt vychází přibližně 2× lépe než akciový fond.
Nemovitost + vedlejší fond
Skutečný výnos: 8,9 % ročně
Hodnota akciového portfolia
Akciový fond by vyhrál, kdyby nastalo alespoň jedno z toho:
– akciový fond vynášel přes 8,9 % ročně
– nájem z bytu byl jen 12 000 Kč/měsíc (teď: 17 000 Kč)
– nemovitosti rostly méně než 2,2 % ročně
Čisté jmění za 30 let
Investiční byt vychází přibližně 2× lépe než akciový fond.
Nemovitost + vedlejší fond
Skutečný výnos: 8,9 % ročně
Hodnota akciového portfolia
Akciový fond by vyhrál, kdyby nastalo alespoň jedno z toho:
– akciový fond vynášel přes 8,9 % ročně
– nájem z bytu byl jen 12 000 Kč/měsíc (teď: 17 000 Kč)
– nemovitosti rostly méně než 2,2 % ročně
Vývoj v čase (podrobný přehled)
Přehled po jednotlivých letech pro investiční byt i ETF portfolio.
| Scénář A: Investiční byt na hypotéku | Scénář B: ETF | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rok | Hodnota nemovitosti | Příjem z nájmu | Provozní náklady | Splátka hypotéky | Jistina | Úroky | Dlužná částka | Odpisy | Základ daně | Daň z příjmu | Čistý cashflow | Vedlejší fond | Čisté jmění (A) | ETF portfolio (B) |
| 0 | 5 500 000 | — | — | — | — | — | 4 950 000 | — | — | — | — | — | 550 000 | 640 000 |
| 1 | 5 720 000 | 193 800 | 24 700 | 315 252 | 74 357 | 240 895 | 4 875 643 | 165 000 | — | — | -146 152 | — | 844 357 | 830 952 |
| 2 | 5 948 800 | 200 583 | 25 318 | 315 252 | 78 083 | 237 168 | 4 797 560 | 165 000 | — | — | -139 986 | — | 1 151 240 | 1 029 104 |
| 3 | 6 186 752 | 207 603 | 25 950 | 315 252 | 81 996 | 233 255 | 4 715 563 | 165 000 | — | — | -133 599 | — | 1 471 189 | 1 234 740 |
| 4 | 6 434 222 | 214 870 | 26 599 | 315 252 | 86 106 | 229 146 | 4 629 458 | 165 000 | — | — | -126 981 | — | 1 804 765 | 1 448 154 |
| 5 | 6 691 591 | 222 390 | 27 264 | 315 252 | 90 421 | 224 831 | 4 539 037 | 165 000 | — | — | -120 126 | — | 2 152 554 | 1 669 650 |
| 6 | 6 959 255 | 230 174 | 27 946 | 302 753 | 100 554 | 202 200 | 4 438 483 | 165 000 | — | — | -100 525 | — | 2 520 772 | 1 887 051 |
| 7 | 7 237 625 | 238 230 | 28 644 | 302 753 | 105 173 | 197 580 | 4 333 310 | 165 000 | — | — | -93 168 | — | 2 904 315 | 2 112 313 |
| 8 | 7 527 130 | 246 568 | 29 361 | 302 753 | 110 005 | 192 748 | 4 223 305 | 165 000 | — | — | -85 546 | — | 3 303 825 | 2 345 721 |
| 9 | 7 828 215 | 255 198 | 30 095 | 302 753 | 115 058 | 187 695 | 4 108 246 | 165 000 | — | — | -77 650 | — | 3 719 968 | 2 587 572 |
| 10 | 8 141 344 | 264 130 | 30 847 | 302 753 | 120 344 | 182 409 | 3 987 902 | 165 000 | — | — | -69 471 | — | 4 153 441 | 2 838 172 |
| 11 | 8 466 997 | 273 374 | 31 618 | 302 753 | 125 873 | 176 881 | 3 862 030 | 165 000 | — | — | -60 997 | — | 4 604 968 | 3 097 842 |
| 12 | 8 805 677 | 282 942 | 32 409 | 302 753 | 131 655 | 171 098 | 3 730 374 | 165 000 | — | — | -52 220 | — | 5 075 303 | 3 366 910 |
| 13 | 9 157 904 | 292 845 | 33 219 | 302 753 | 137 704 | 165 050 | 3 592 671 | 165 000 | — | — | -43 127 | — | 5 565 234 | 3 645 721 |
| 14 | 9 524 220 | 303 095 | 34 049 | 302 753 | 144 030 | 158 724 | 3 448 641 | 165 000 | — | — | -33 708 | — | 6 075 579 | 3 934 629 |
| 15 | 9 905 189 | 313 703 | 34 900 | 302 753 | 150 646 | 152 107 | 3 297 995 | 165 000 | — | — | -23 951 | — | 6 607 194 | 4 234 004 |
| 16 | 10 301 397 | 324 683 | 35 773 | 302 753 | 157 567 | 145 186 | 3 140 428 | 165 000 | — | — | -13 844 | — | 7 160 969 | 4 544 228 |
| 17 | 10 713 453 | 336 046 | 36 667 | 302 753 | 164 806 | 137 948 | 2 975 622 | 165 000 | — | — | -3 374 | — | 7 737 830 | 4 865 698 |
| 18 | 11 141 991 | 347 808 | 37 584 | 302 753 | 172 377 | 130 377 | 2 803 246 | 165 000 | — | — | 7 471 | 7 471 | 8 346 216 | 5 206 297 |
| 19 | 11 587 670 | 359 981 | 38 524 | 302 753 | 180 296 | 122 458 | 2 622 950 | 165 000 | 933 | 140 | 18 565 | 26 558 | 8 991 279 | 5 570 737 |
| 20 | 12 051 177 | 372 581 | 39 487 | 302 753 | 188 578 | 114 175 | 2 434 372 | 165 000 | 76 300 | 11 445 | 18 896 | 47 313 | 9 664 119 | 5 960 689 |
| 21 | 12 533 224 | 385 621 | 40 474 | 302 753 | 197 242 | 105 512 | 2 237 130 | 165 000 | 97 576 | 14 636 | 27 758 | 78 383 | 10 374 477 | 6 377 937 |
| 22 | 13 034 553 | 399 118 | 41 486 | 302 753 | 206 303 | 96 450 | 2 030 827 | 165 000 | 119 696 | 17 954 | 36 924 | 120 794 | 11 124 520 | 6 824 393 |
| 23 | 13 555 935 | 413 087 | 42 523 | 302 753 | 215 780 | 86 973 | 1 815 047 | 165 000 | 142 693 | 21 404 | 46 407 | 175 657 | 11 916 545 | 7 302 100 |
| 24 | 14 098 173 | 427 545 | 43 586 | 302 753 | 225 693 | 77 060 | 1 589 353 | 165 000 | 166 604 | 24 991 | 56 215 | 244 168 | 12 752 987 | 7 813 247 |
| 25 | 14 662 100 | 442 509 | 44 676 | 302 753 | 236 062 | 66 692 | 1 353 291 | 165 000 | 191 464 | 28 720 | 66 361 | 327 620 | 13 636 428 | 8 360 175 |
| 26 | 15 248 584 | 457 997 | 45 792 | 302 753 | 246 906 | 55 847 | 1 106 385 | 165 000 | 217 313 | 32 597 | 76 854 | 427 408 | 14 569 606 | 8 945 387 |
| 27 | 15 858 527 | 474 027 | 46 937 | 302 753 | 258 249 | 44 504 | 848 136 | 165 000 | 244 189 | 36 628 | 87 708 | 545 034 | 15 555 425 | 9 571 564 |
| 28 | 16 492 868 | 490 618 | 48 111 | 302 753 | 270 113 | 32 640 | 578 023 | 165 000 | 272 136 | 40 820 | 98 933 | 682 120 | 16 596 965 | 10 241 574 |
| 29 | 17 152 583 | 507 789 | 49 313 | 302 753 | 282 522 | 20 231 | 295 501 | 165 000 | 301 196 | 45 179 | 110 543 | 840 412 | 17 697 494 | 10 958 484 |
| 30 | 17 838 686 | 525 562 | 50 546 | 302 753 | 295 501 | 7 252 | — | 165 000 | 331 413 | 49 712 | 122 550 | 1 021 791 | 18 860 477 | 11 725 578 |
Vývoj v čase (podrobný přehled)
Přehled po jednotlivých letech pro investiční byt i ETF portfolio.