Koupit byt, nebo bydlet v nájmu?

Jak kalkulačka funguje

Představ si dvě osoby. Obě mají k dispozici stejnou hotovost a řeší stejnou otázku: je koupě bytu při dnešních cenách finančně rozumné rozhodnutí, nebo se víc vyplatí bydlet v nájmu a investovat?

Osoba A koupí byt na hypotéku. Každý měsíc splácí úvěr a platí náklady vlastnictví. Po 30 letech má byt bez dluhů.

Osoba B bydlí v nájmu a rozdíl oproti nákladům vlastnictví investuje do globálního akciového fondu. Po 30 letech má investiční portfolio.

Kalkulačka sleduje, kdo z nich bude na tom po 30 letech lépe. Obě osoby začínají ve stejný den se stejnou hotovostí.

Dva scénáře: co se do výsledku počítá

Scénář A: Vlastní bydlení na hypotéku

Koupíš byt na hypotéku. Každý měsíc splácíš úvěr a hradíš náklady vlastnictví. Po 30 letech vlastníš byt bez dluhů.

Čisté jmění Scénáře A = tržní hodnota bytu plus vedlejší fond (viz níže).

Scénář B: Nájem a investice do globálního akciového fondu

Bydlíš v nájmu. V prvních letech, kdy jsou náklady vlastnictví vyšší než nájem, investuješ tento měsíční rozdíl do globálního akciového fondu. Typicky jde o tisíce korun měsíčně. V pozdějších letech se situace otočí: vlastnictví se stane levnějším než rostoucí nájem a nové příspěvky do fondu přestávají přitékat. Portfolio ale dál roste.

Čisté jmění Scénáře B = hodnota portfolia po 30 letech.

Vedlejší fond: proč ho kalkulačka vytváří

Základní pravidlo modelu: v každém okamžiku musí obě strany investovat přesně stejnou částku ve stejný čas. Žádná koruna nesmí zmizet ani přibýt. Model sleduje, kam každá koruna putuje každý měsíc po celých 30 let.

V prvních letech je vlastní bydlení dražší než nájem. Splátka hypotéky plus náklady vlastnictví překročí výši nájmu. V tu dobu Scénář B investuje rozdíl do akciového fondu a portfolio roste.

V pozdějších letech se situace otočí. Hypotéka se amortizuje, reálná hodnota splátky klesá díky inflaci. Vlastnit byt se stane levnějším než platit nájem, který meziročně roste. Od chvíle, kdy je vlastnictví levnější než nájem:

• Scénář B přestane přidávat nové příspěvky do fondu. Existující portfolio dál roste, ale nové peníze tam neplynou.
• Scénář A vytvoří vedlejší fond a začne do něj investovat měsíční úsporu oproti nájmu. Vedlejší fond se zhodnocuje stejnou sazbou jako globální akciový fond (6,5 % p.a.).

Proč nevybíráme z fondu Scénáře B?

Intuitivní řešení by bylo: jakmile je nájem dražší než vlastnictví, Scénář B z fondu vybere rozdíl. Jenže výběry v konkrétních časových okamžicích zkreslují výsledek způsobem, který nesouvisí s výnosem investice. Pokud vybíráš, když je trh nahoře, penalizuješ Scénář B čistě na základě načasování, ne na základě reálné výkonnosti aktiva. Výsledek by závisel na tom, kdy přesně se rovnováha obrátila, ne na tom, jak investice skutečně vydělávala.

Správné řešení je nulovat nové příspěvky a začít vedlejší fond na straně Scénáře A. Obě strany jsou tak porovnatelné: ani jedna nevybírá, obě kapitál dál zhodnocují.

Hypoteční sazby: jak kalkulačka pracuje s refixací

Česká hypotéka funguje na fixační periody. Po uplynutí fixace si banka (nebo nová banka) nastaví novou sazbu.

Kalkulačka to modeluje takto:

• Roky 1–5: sazba z pole Úroková sazba hypotéky po dobu 5 let fixace. Výchozí hodnota: 3,99 % p.a. (Moneta Money Bank, nejnižší ověřená sazba na trhu k 25. 3. 2026, zdroj: Hypoindex.cz).
• Roky 6–30: sazba z pole Úrok hypotéky po 5leté fixaci. Výchozí hodnota: 4,5 % p.a. Jde o konzervativní odhad dlouhodobé průměrné sazby na zbývajících přibližně 25 let. Tato hodnota má na výsledek větší vliv než počáteční sazba, protože platí po dobu 25 z 30 let.

Obě hodnoty si v kalkulačce můžeš změnit. Výsledek je citlivý především na ten druhý parametr.

Příspěvek od rodičů

Část kupujících dostane od rodičů nebo prarodičů peníze na akontaci. Jenže tyto peníze dostaneš jen tehdy, když byt opravdu koupíš. Do fondu by ti je rodiče neposílali.

Proto tato částka přísluší jen Scénáři A. Scénář B ji nedostane. Kdybychom ji přičítali oběma stranám, Scénář B by začínal s větším kapitálem, aniž by to odpovídalo realitě.

Daňová úspora z hypotečních úroků

Pokud si bereš hypotéku na vlastní bydlení, můžeš si zaplacené úroky odečíst od základu daně z příjmů. Zákonný limit je 150 000 Kč ročně (§ 15 zákona č. 586/1992 Sb., účinné od roku 2021).

Jak to funguje v kalkulačce:

• Každý rok vypočítáme zaplacené úroky z hypotéky.
• Pokud jsou nižší než 150 000 Kč, odečteme plnou výši.
• Daňová úspora = odečtené úroky × tvoje sazba daně z příjmů.
• Úspora snižuje efektivní náklady Scénáře A.

Sazba daně závisí na výši příjmů. V kalkulačce si nastavíš:

• 15 % platí na příjmy do přibližně 1 582 812 Kč ročně (zhruba 132 000 Kč hrubého měsíčně). Týká se naprosté většiny zaměstnanců.
• 23 % platí na část příjmů nad tuto hranici. Pokud máš hrubý roční příjem výrazně přesahující 1,5 milionu Kč, pravděpodobně platíš tuto sazbu alespoň na část příjmů.

V prvních letech hypotéky jsou úroky vysoké, úspora je tak největší právě tehdy, kdy je vlastnit byt nejdražší.

Akciový fond: proč počítáme bez daně z výnosu

Zisky z prodeje cenných papírů jsou v České republice osvobozeny od daně z příjmů, pokud:

• Držíš papíry déle než 3 roky (časový test, § 4 odst. 1 písm. w) ZDP).
• Nebo tvůj celkový příjem z prodeje cenných papírů nepřekročí 100 000 Kč ročně.

Na 30letém horizontu předpokládáme, že podmínku č. 1 splníš. Investuješ dlouhodobě a papíry nedržíš krátce. Výnos globálního akciového fondu proto vstupuje do kalkulačky bez daně.

Pokud bys vybíral peníze z fondu dříve než 3 roky po jejich vložení, daň by se uplatnila a výsledek Scénáře B by byl nižší. Tuto variantu kalkulačka v základním zobrazení neřeší.

Náklady na údržbu: proč ne americké 1% pravidlo

V americké literatuře se běžně uvádí pravidlo 1 % z hodnoty nemovitosti ročně na údržbu. Pro česká panelová a cihlová města je to číslo mimo realitu.

Americké 1 % vzniklo na trhu, kde jsou běžné rodinné domy s vlastní střechou, zahradou a soukromým systémem vytápění. Přesun nákladů na svépomocnou údržbu je tam výrazně větší. Český byt v panelovém nebo cihlovém domě sdílí střechu, nosné konstrukce a rozvody s ostatními vlastníky. Ty jsou kryté z fondu oprav SVJ, nikoliv z kapsy jednotlivce.

Naše hodnoty jsou sestaveny zdola nahoru. Amortizujeme konkrétní výdaje přes jejich reálné životnosti:

• Rekonstrukce koupelny (jednou za 20–25 let): 90 000–150 000 Kč
• Výměna kuchyňské linky (jednou za 15–20 let): 40 000–80 000 Kč
• Výměna podlah (jednou za 20–30 let): 30 000–70 000 Kč dle plochy
• Spotřebiče (pračka, myčka, trouba): průměrně 5 000–12 000 Kč/kus, životnost 10–15 let
• Malování (jednou za 7–10 let): 15 000–30 000 Kč dle dispozice

Roční průměr těchto výdajů na typický byt 2+kk vychází přibližně na 26 000 Kč ročně v Praze a 19 000–23 000 Kč v ostatních městech, nikoliv na 1 % z kupní ceny, což by u pražského bytu za 7 milionů Kč bylo 70 000 Kč ročně. Detailní výpočet si ověříš v Google Sheets.

Konzervativní předpoklady: co a proč

Kde jsme měli na výběr, volili jsme konzervativnější odhad.

Výnos globálního akciového fondu (6,5 %)

Historický nominální výnos globálních akcií (DMS Yearbook) se dlouhodobě pohybuje přibližně kolem 7 % ročně. My používáme 6,5 %, což je konsensuální průměr pěti institucionálních výhledů pro rok 2026 (Vanguard, BNY, AQR, DMS/UBS, Northern Trust). Jde o výnos po nákladech fondu (přibližně 0,20 % p.a.). 6,5 % je rozumná, konzervativní kotva pro plánování. Zkušení investoři s diverzifikovaným globálním portfoliem mohou na delším horizontu dosáhnout výnosů blízkých historickému průměru.

Růst hodnoty nemovitosti (3–4,5 % dle města)

České nemovitosti v posledních 15 letech výrazně zdražily, ale část toho růstu šla na vrub mimořádných podmínek: záporné reálné sazby v letech 2016–2021 a COVID boom 2021. Tyto podmínky se na 30letém horizontu nemusí opakovat. Strukturální odhad vychází z dat Eurostat (ei_hppi_q) pro cyklus 2010–2019 bez pandemické anomálie a je kalibrován pro každé město zvlášť.

Navíc platí, že růst nemovitostí není rovnoměrný uvnitř města. Byt na Vinohradech a byt na Černém Mostě mohou mít výrazně odlišný cenový vývoj. Výchozí hodnoty jsou kalibrovány pro každé město jako průměr, nikoliv pro konkrétní čtvrt. Pokud kupuješ v lokalitě, která historicky roste rychleji nebo pomaleji, nastav si parametr ručně.

Úplný přehled všech parametrů a jejich zdrojů najdeš na stránce Data a zdroje.

Časté otázky