Jak kalkulačka bydlení počítá
Transparentní metodika — všechny předpoklady, zdroje dat a výpočetní pravidla. Výsledky si ověříte v připojeném Google Sheetu.
Jak kalkulačka počítá
Kalkulačka porovnává dvě finanční strategie ve stejném časovém horizontu (30 let) se stejným výchozím kapitálem. Rozdíl v měsíčních platbách se v obou scénářích aktivně investuje, aby bylo srovnání fér.
Vlastní bydlení na hypotéku
- Pořídíte byt, zaplatíte vlastní zdroje + vedlejší náklady
- Každý měsíc splácíte hypotéku, platíte fond oprav, pojistné, daň z nemovitosti a údržbu
- Pokud je splátka nižší než nájemné, rozdíl investujete do vedlejšího fondu (ETF)
- Odpočítávají se zaplacené hypoteční úroky (§15 ZDP, max 150 000 Kč/rok)
- Po 30 letech: hodnota nemovitosti − zbývající dluh + vedlejší fond
Nájem + investování
- Bydlíte v nájmu, vlastní zdroje investujete ihned do ETF portfolia
- Každý měsíc platíte nájemné
- Pokud je nájemné nižší než splátka hypotéky, rozdíl investujete do ETF portfolia
- Celkové výdaje jsou symetrické — scénáře jsou srovnatelné
- Po 30 letech: hodnota ETF portfolia
Příklad — Praha 2+kk (výchozí nastavení)
Kupní cena: 8 100 000 Kč · Vlastní zdroje (20 %): 1 620 000 Kč
Hypotéka: 6 480 000 Kč na 30 let při 4,9 % → splátka 34 370 Kč/měsíc
Nájemné Praha 2+kk: 25 500 Kč/měsíc
Rozdíl (investuje Scénář B navíc): 8 870 Kč/měsíc
Odpočet úroků §15 ZDP: první rok ~295 000 Kč úroků, odpočet v pásmu 15 % = úspora ~44 250 Kč/rok
Co kalkulačka zahrnuje
Počáteční investice
- Vlastní zdroje (záloha)
- Příspěvek rodičů (volitelný)
- Zařízení nemovitosti (Scénář A)
- Okamžitá investice vlastních zdrojů do ETF (Scénář B)
Roční náklady a příjmy
- Splátka hypotéky (jistina + úroky)
- Fond oprav, pojistné, daň z nemovitosti
- Náklady na údržbu
- Nájemné (Scénář B)
- Investice přebytků do ETF
Daně
- Odpočet hypotečních úroků §15 ZDP (max 150 000 Kč/rok)
- Daň z příjmu dle zvoleného pásma (15 % nebo 23 %)
- Zdanění ETF výnosů při prodeji (nezapočítáno — zjednodušení)
Růst a zhodnocení
- Roční růst hodnoty nemovitosti (nastavitelný)
- Roční zhodnocení ETF portfolia (nastavitelný)
- Roční růst nájemného (nastavitelný)
- Splácení jistiny hypotéky
Co kalkulačka nezahrnuje
Pro jednoduchost a srovnatelnost jsou některé položky záměrně vynechány. Všechny vynechávky platí symetricky pro oba scénáře, takže výsledné srovnání zůstává férové.
Transakční náklady
Daň z nabytí nemovitosti (zrušena 2020), realitní provize (2–3 %), poplatky za návrh vkladu (2 000 Kč), ocenění nemovitosti (~5 000 Kč). Tyto jednorázové náklady zvýhodňují Scénář B (nájem).
Rekonstrukce a větší opravy
Výměna jádra, kuchyně nebo koupelny jsou velké jednorázové výdaje, které fond oprav pokrývá jen částečně. Reálné náklady v Scénáři A mohou být vyšší.
Psychologická hodnota vlastnictví
Jistota, možnost rekonstrukce dle libosti, trvalé bydlení bez výpovědi — tyto hodnoty jsou reálné, ale finančně nevyčíslitelné. Kalkulačka měří jen čisté jmění.
Zdanění výnosů ETF
Výnosy z ETF jsou při prodeji po 3 letech osvobozeny od daně (§4 ZDP, limit 100 000 Kč/rok) nebo zdaněny 15 %. Kalkulačka toto nezapočítává — mírně nadhodnocuje výnos Scénáře B.
Předvyplněné hodnoty a zdroje
Výchozí hodnoty vycházejí z ověřených veřejných dat. Všechny parametry jsou uživatelsky upravitelné. Označení VERIFIED = přímo z datasetu, DERIVED = vypočítáno z dat.
| Parametr | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| Kupní cena nemovitostiVERIFIED | Dle výběru města a dispozice | Průměry z nabídek Sreality.cz a Bezrealitky.cz (2024–2025) |
| Vlastní zdrojeVERIFIED | 20 % kupní ceny | ČNB — minimální zákonný požadavek LTV 80 % |
| Úroková sazba hypotékyVERIFIED | 4,9 % p.a. | Hypoindex.cz — průměrná sazba únor 2025 |
| NájemnéVERIFIED | Dle výběru města a dispozice | Průměry z nabídek Sreality.cz a Bezrealitky.cz (2024–2025) |
| Výnos investice (ETF)VERIFIED | 7 % p.a. | MSCI World Index — historický nominální výnos 1970–2024 |
| Fond opravDERIVED | 22 Kč/m²/měsíc | Zákon č. 89/2012 Sb. — doporučené minimum pro panelové domy; dle stáří a stavu budovy |
| Pojistné nemovitostiVERIFIED | 20 Kč/m²/rok | Srovnávač.cz — průměrná cena pojistného pro byt 2+kk v ČR (2024) |
| Daň z nemovitostiVERIFIED | Dle zákonného vzorce | Zákon č. 338/1992 Sb. — výměra × koeficient × sazba; přepočítáno na Kč/m²/rok dle obce |
| Náklady údržbyDERIVED | Fixní základ + 73 Kč/m²/rok | SFRB — výzkum nákladů na údržbu bytového fondu (2022); regionální koeficient dle průměrné mzdy |
| Odpočet úroků z hypotékyVERIFIED | Max. 150 000 Kč/rok | §15 zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů — od r. 2021 |
| Pásmo daně z příjmuVERIFIED | 15 % (základní) | §16 ZDP — sazba 15 % pro příjmy do 36násobku průměrné mzdy |
| Délka horizonuDERIVED | 30 let | Standardní délka hypotéky; dostatečně dlouhý horizont pro porovnání ETF cyklů |
| Růst hodnoty nemovitostiDERIVED | 3 % p.a. (Praha: 3,5 %) | Konzervativní — viz sekce Proč konzervativní předpoklady níže |
| Růst nájemnéhoVERIFIED | 2,5 % p.a. | Deloitte Czech Real Estate Market Overview — průměrný růst 2015–2024 |
| Očekávaná inflaceVERIFIED | 2,5 % p.a. | ČNB — střednědobý inflační cíl |
| Příspěvek rodičůDERIVED | 0 Kč (výchozí) | Uživatelsky nastavitelné — vliv na výchozí kapitál scénáře A |
Proč konzervativní předpoklady růstu?
Historický CAGR cen bytů v Praze za posledních 20 let je přibližně 9,2 % ročně. Výchozí hodnota v kalkulačce je 3,5 % pro Prahu a 3 % pro ostatní města.
Jsme záměrně konzervativní ze dvou důvodů: (1) dlouhodobá data z 17 zemí (studie Jordà et al., 2024) ukazují, že reálný výnos nemovitostí po inflaci je průměrně 2–3 % ročně, ne dvojciferný nominální výnos. (2) Minulý výkon nezaručuje budoucí výsledky — zejména v kontextu demografického vývoje a možné korekce.
Stejná konzervativnost platí pro ETF: výchozích 7 % ročně je pod historickým průměrem MSCI World (~9,5 % nominálně), ale nad průměrem po inflaci (~7 %).
"Raději podceníme růst a příjemně vás překvapíme, než abychom stavěli na optimistických předpokladech, které se nemusí naplnit."
Zdroj: Jordà, Ò. et al. (2024). The Rate of Return on Everything, 1870–2015. NBER Working Paper.
Právní upozornění
Tato kalkulačka slouží výhradně k orientačním a vzdělávacím účelům. Výsledky nejsou finančním poradenstvím ve smyslu zákona č. 256/2004 Sb. Před jakýmkoli finančním rozhodnutím doporučujeme konzultaci s licencovaným finančním poradcem. Kalkulačka nezohledňuje individuální daňovou situaci uživatele.
Připraveni spočítat si vlastní situaci?
Otevřít kalkulačku bydlení →