Jak kalkulačka investičního bytu počítá
Úplný daňový model s odpisy, obsazenost dle města, všechny předpoklady a zdroje. Žádná jiná česká kalkulačka toto nepočítá takto podrobně.
Proč ne výnosové procento?
Hrubé výnosové procento (roční nájemné / kupní cena) je v Praze 3,5–4,3 %. Tento ukazatel ignoruje pět zásadních faktorů: daně z příjmu, odpisy, fond oprav, pojistné a neobsazenost. Po odečtení všech nákladů klesá čistý výnos na 1,5–2,5 %.
Správná otázka není "kolik procent vydělám na nájmu?", ale "jaké čisté jmění mi po 30 letech přinese investiční byt oproti stejné částce vložené do ETF?"
Kalkulačka porovnává obě alternativy se stejným počátečním kapitálem a symetrickými měsíčními výdaji, aby byl výsledek skutečně srovnatelný.
Jak kalkulačka počítá
Investiční byt
- Koupíte byt na hypotéku, pronajímáte ho
- Příjem z nájmu (upravený o obsazenost) krytí hypotéky, fondu oprav, pojistného a daní
- Čistý cashflow po nákladech se investuje do vedlejšího ETF fondu
- Plný daňový model: skutečné výdaje §9 ZDP + odpisy skupiny 5 + přenos ztráty §34 ZDP
- Po 30 letech: hodnota nemovitosti − zbytek dluhu + vedlejší fond
Akciový fond (ETF)
- Stejnou počáteční hotovost (vlastní zdroje) investujete ihned do ETF
- Každý měsíc investujete částku odpovídající čistým nákladům investičního bytu
- Výnos ETF roste složeným úrokem po celých 30 let
- Žádné provozní náklady, žádná neobsazenost, žádná správa
- Po 30 letech: celková hodnota ETF portfolia
Daňový model podrobně
Příjmy z pronájmu jsou zdaňovány jako příjmy z nájmu dle §9 ZDP. Kalkulačka používá metodu skutečných výdajů (ne 30% paušál), protože při investičním bytu s hypotékou jsou skutečné výdaje obvykle vyšší.
Odpisy nemovitosti — odpisová skupina 5 (§31 ZDP)
Z kupní ceny se jako základ pro odpisy bere 90 % — zbývajících 10 % připadá na pozemek (pozemek není odpisovatelný dle českého daňového práva).
Rok 1: 1,4 % z 90 % kupní ceny
Roky 2–30: 3,4 % z 90 % kupní ceny
Příklad — Praha 2+kk (kupní cena 8 100 000 Kč):
Odpisová základna: 8 100 000 × 0,9 = 7 290 000 Kč
Rok 1: 7 290 000 × 1,4 % = 102 060 Kč
Roky 2–30: 7 290 000 × 3,4 % = 247 860 Kč/rok
Odpisy snižují základ daně z příjmu z nájmu. Při sazbě 15 % to představuje úsporu až 37 179 Kč/rok od roku 2.
Přenos daňové ztráty (§34 ZDP): V letech, kdy jsou náklady vyšší než příjmy (zejména na začátku, kdy jsou úroky vysoké), vzniká daňová ztráta. Tu lze uplatnit v následujících 5 letech. Kalkulačka přenos ztráty automaticky počítá.
Základ daně: Příjmy z nájmu (upravené o obsazenost) − fond oprav − pojistné − daň z nemovitosti − úroky z hypotéky − odpisy − údržba (bez odpočtu, není daňový náklad).
Co kalkulačka zahrnuje
Počáteční investice
- Vlastní zdroje (záloha)
- Příspěvek rodičů (volitelný)
- Zařízení nemovitosti
- Okamžitá investice do ETF (Scénář B)
Roční náklady a příjmy
- Splátka hypotéky (jistina + úroky)
- Příjmy z nájmu (upraveno o obsazenost)
- Fond oprav, pojistné, daň z nemovitosti
- Náklady na údržbu
Daně — plný model
- Skutečné výdaje §9 ZDP
- Odpisy skupiny 5 (1,4 % / 3,4 % z 90 % ceny)
- Přenos daňové ztráty §34 ZDP (5 let)
- Pásmo daně z příjmu 15 % nebo 23 %
Investování a vedlejší fond
- Kladný čistý cashflow se investuje do ETF
- Vedlejší fond Scénáře A je symetrický k ETF portfoliu Scénáře B
- Zhodnocení vedlejšího fondu stejnou sazbou jako ETF
Co kalkulačka nezahrnuje
Čas na správu nemovitosti
Hledání nájemníků, výběr nájmu, komunikace, opravy — odhadem 2–5 hodin měsíčně. Hodnota tohoto času není zahrnuta.
Správcovský poplatek
Pokud využijete správcovskou agenturu, stojí to 6–10 % měsíčního nájmu. Kalkulačka předpokládá vlastní správu.
Právní a transakční náklady
Notářské poplatky, advokátní poplatky při koupi, realitní provize. Tyto jednorázové náklady zvýhodňují ETF alternativu.
Zdanění ETF výnosů
ETF výnosy jsou po 3 letech od nákupu osvobozeny do 100 000 Kč/rok (§4 ZDP). Kalkulačka tento přínos nezahrnuje — mírně konzervativní vůči ETF.
Předvyplněné hodnoty a zdroje
Všechny parametry jsou uživatelsky upravitelné. Výchozí hodnoty vycházejí z ověřených veřejných dat.
| Parametr | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| Kupní cena nemovitostiVERIFIED | Dle výběru města a dispozice | Průměry z nabídek Sreality.cz (2024–2025) |
| Vlastní zdrojeVERIFIED | 20 % kupní ceny | ČNB — minimální zákonný požadavek pro investiční byt LTV 80 % |
| Úroková sazba hypotékyVERIFIED | 4,9 % p.a. | Hypoindex.cz — průměrná sazba únor 2025 |
| Příjem z nájmuVERIFIED | Dle výběru města a dispozice | Průměry z nabídek Sreality.cz a Bezrealitky.cz (2024–2025) |
| Obsazenost bytuDERIVED | Dle města (Praha 95 %, Ústí 87 %) | Viz tabulka obsazenosti níže |
| Výnos ETF (Scénář B)VERIFIED | 7 % p.a. | MSCI World Index — historický nominální výnos 1970–2024 |
| Fond opravDERIVED | 22 Kč/m²/měsíc | Zákon č. 89/2012 Sb. — doporučené minimum |
| Pojistné nemovitostiVERIFIED | 20 Kč/m²/rok | Srovnávač.cz — průměr pro investiční byt (2024) |
| Daň z nemovitostiVERIFIED | Dle zákonného vzorce | Zákon č. 338/1992 Sb. |
| Náklady na údržbuDERIVED | Fixní základ + 73 Kč/m²/rok | SFRB — výzkum nákladů na údržbu bytového fondu (2022) |
| Odpisy (rok 1)VERIFIED | 1,4 % z 90 % kupní ceny | §31 ZDP — odpisová skupina 5, první rok |
| Odpisy (rok 2–30)VERIFIED | 3,4 % z 90 % kupní ceny | §31 ZDP — odpisová skupina 5, roční sazba |
| Přenos ztrátyVERIFIED | Až 5 let zpětně (§34 ZDP) | §34 odst. 1 ZDP — daňová ztráta z §9 |
| Růst hodnoty nemovitostiDERIVED | 3 % p.a. (Praha: 3,5 %) | Konzervativní — Jordà et al. 2024, reálný výnos 2–3 % p.a. |
| Růst nájemnéhoVERIFIED | 2,5 % p.a. | Deloitte Czech Real Estate Market Overview (2015–2024) |
| Pásmo daně z příjmuVERIFIED | 15 % (nastavitelné: 23 %) | §16 ZDP |
| Délka horizonuDERIVED | 30 let | Standardní délka hypotéky |
Obsazenost dle města
Obsazenost (occupancy rate) snižuje efektivní příjem z nájmu. Hodnoty jsou konzervativní průměry z trhu nájemního bydlení.
| Parametr | Hodnota | Zdroj |
|---|---|---|
| PrahaVERIFIED | 95 % | JLL — Prague Residential Market 2024 |
| BrnoVERIFIED | 94 % | JLL — Brno Residential Market 2024 |
| OstravaDERIVED | 90 % | Průměr z realitních portálů + EuroProperty data |
| PlzeňDERIVED | 92 % | Průměr z realitních portálů + EuroProperty data |
| LiberecDERIVED | 90 % | Průměr z realitních portálů |
| OlomoucDERIVED | 91 % | Průměr z realitních portálů |
| Hradec KrálovéDERIVED | 90 % | Průměr z realitních portálů |
| České BudějoviceDERIVED | 90 % | Průměr z realitních portálů |
| PardubiceDERIVED | 90 % | Průměr z realitních portálů |
| ZlínDERIVED | 89 % | Průměr z realitních portálů |
| JihlavaDERIVED | 89 % | Průměr z realitních portálů |
| Karlovy VaryDERIVED | 88 % | Průměr z realitních portálů |
| Ústí nad LabemDERIVED | 87 % | Průměr z realitních portálů |
Právní upozornění
Tato kalkulačka slouží výhradně k orientačním a vzdělávacím účelům. Výsledky nejsou finančním poradenstvím. Daňové dopady závisí na individuální situaci každého investora. Před jakýmkoli investičním rozhodnutím doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem a licencovaným finančním poradcem.
Připraveni spočítat si vlastní investiční byt?
Otevřít kalkulačku investice →