Metodika a zdroje dat

Kalkulačka stojí na veřejných datech a transparentních vzorcích. Každý default má původ a pravidlo odvození.

Jak výpočet funguje

Horizont 30 let

Simulace běží 30 let – typická doba splácení hypotéky.

Roční periodicita

Výpočty probíhají po rocích. Měsíční platby agregujeme na roční.

Fixace 5 let

Hypotéka má 5letou fixaci, pak se přepočítá s novou sazbou.

Globální akcie

Investice = široce diverzifikované globální akciové portfolio.

Nominální hodnoty

Výsledky v nominálních Kč (bez očištění o inflaci).

Dva režimy

Fixní výpočet (deterministický) a Realistický (Monte Carlo simulace).

Příklad: Praha 2+kk

Konkrétní hodnoty pro typický byt v Praze. Vaše hodnoty se liší podle města a dispozice.

Praha2+kk · 54 m²

Kupní cena

8 100 000 Kč

140 900 Kč/m² × 1.07 × 54 m²

Měsíční nájemné

25 500 Kč/měsíc

438 Kč/m² × 1.07 × 54 m²

Výměra

54 m²

Medián z 481 inzerátů

Fond oprav

1 200 Kč/měsíc

22 Kč/m² × 54 m²

Daň z nemovitosti

1 600 Kč/rok

54 × 1.22 × 3.50 × 4.5 × 1.5

Pojištění

1 100 Kč/rok

20 Kč/m² × 54 m²

Náklady na údržbu

20 000 Kč/rok

(13 000 + 73 × 54) × 1.16

Zařízení bytu

120 000 Kč

IKEA basket pro 2+kk

Globální parametry

Úrok hypotéky:4.9%
Budoucí úrok:4.5%
Výnos investic:7.0%
Inflace:2.5%

Defaulty a zdroje

Kompletní seznam všech parametrů, jejich výpočtů a zdrojů dat.

Nemovitost

Kupní cena nemovitosti

Transakční cena bytu podle města a dispozice. Vychází z realizovaných prodejů (ne nabídkových cen).

kupniCena = CBA_baseline × sizeMultiplier × squareMeters
CBA Monitor Q3 2025Sreality.cz API (size multipliers)2025-12

💡 Menší byty mají vyšší cenu za m² (premium 15% pro 1+kk, 7% pro 2+kk).

Výměra bytu (m²)

Mediánová výměra bytu podle města a dispozice z aktivních inzerátů.

Sreality.cz API2025-01

💡 Interiér bytu bez balkonu, sklepa, parkování.

Růst hodnoty nemovitosti

Očekávaný roční růst ceny nemovitosti. Liší se podle města.

ČNB Zpráva o měnové politiceCBA Monitor historická data2025-12

💡 Placeholder hodnoty. Praha 6%, Brno 5.5%, menší města 3.5-5%.

Zařízení nemovitosti

Jednorázové náklady na nábytek a vybavení nového bytu.

Fixní částka podle dispozice: 1+kk=90k, 2+kk=120k, 3+kk=170k, 4+kk=200k Kč
IKEA Czech Republic2025-12

💡 Standard tier vybavení (ne nejlevnější, ne premium). Národní ceny – stejné pro všechna města.

Hypotéka

Úroková sazba hypotéky

Aktuální průměrná sazba nových hypoték v ČR.

Swiss Life Hypoindex2025-12

💡 Prosinec 2025: 4.91%, zaokrouhleno na 4.9%.

Budoucí úroková sazba

Očekávaná sazba po skončení fixace (cca 5 let).

Equilibrium PRIBOR (~3.5%) + spread (~1.5%) ≈ 4.5%
ČNB Prognóza Podzim 20252025-11

💡 Konzervativní odhad předpokládající stabilní makro podmínky.

Nájem

Měsíční nájemné

Tržní nájemné podle města a dispozice.

najemne = GPG_rentPerM2 × rentMultiplier × squareMeters
Global Property Guide (ČSÚ-referenced)Sreality.cz API (rent multipliers)2025-03

💡 Menší byty mají vyšší nájem za m² (premium 15% pro 1+kk).

Růst nájemného

Očekávaný roční růst nájemného. Liší se podle města.

ČNB Zpráva o měnové politice2025-12

💡 Placeholder hodnoty. Praha 4%, Brno 3.5%, menší města 2.5-3.5%.

Investice

Očekávaný výnos investic

Dlouhodobý nominální výnos globálně diverzifikovaného akciového portfolia.

7% ročně (nominálně, před inflací)
Goldman Sachs Global Outlook 2024Vanguard Capital Market Assumptions2024-12

💡 Globální akcie (MSCI World style). NE jen US akcie (S&P 500 má nižší očekávaný výnos kvůli valuacím).

Očekávaná inflace

Dlouhodobá očekávaná inflace v ČR.

2.5% ročně
ČNB Prognóza Podzim 20252025-11

💡 ČNB cíluje 2%, prognóza ukazuje 2.2-2.5%. Použito 2.5% pro konzervativní odhad.

Daně a poplatky

Daň z nemovitosti

Roční daň z nemovitosti podle zákona 338/1992 Sb.

squareMeters × 1.22 × 3.50 × sizeCoef × localCoef
Zákon 338/1992 Sb.MFČR Koeficienty2025-12

💡 Místní koeficienty: Praha 1.5, Liberec/Olomouc/Pardubice/KV/ÚL/Zlín 2.0, HK 1.3, Jihlava 1.8, ostatní 1.0.

Fond oprav (SVJ)

Měsíční příspěvek na správu domu a dlouhodobou zálohu.

22 Kč/m² × squareMeters, zaokrouhleno na 50 Kč
SVJ PŘEDSEDA benchmarkRE/MAX Brno benchmark2025-12

💡 Nezahrnuje služby (voda, teplo, odpad). Novostavby 10-20 Kč/m², starší domy 30-45 Kč/m².

Pojištění domácnosti

Roční pojištění domácnosti + odpovědnosti (platí vlastník).

20 Kč/m²/rok × squareMeters
Srovnávač.cz kalkulačka2025-12

💡 Standard tier coverage. Nezahrnuje pojištění budovy (to je v SVJ).

Náklady na údržbu

Roční náklady na interiérovou údržbu (malování, podlahy, koupelna, kuchyň).

(baseFixed + 73 Kč/m²) × regionalCoef
CeníkyŘemesel.czČSÚ Mzdy v krajích Q3 20252025-12

💡 Nezahrnuje spotřebiče (ty platí i nájemník). Praha +16% kvůli vyšším mzdám řemeslníků. Nový byt: snížit na 30-35%.

Co model neřeší

Transakční náklady při prodeji nemovitosti (daň z příjmu, provize)
Daň z kapitálových výnosů u investic (předpokládáme časový test)
Změny životní situace (rodina, stěhování, ztráta příjmu)
Emocionální hodnotu vlastního bydlení
Konkrétní investiční produkty nebo hypoteční nabídky
Regionální rozdíly uvnitř měst (centrum vs. okraj)

Důležité upozornění

Toto není finanční poradenství. Kalkulačka je orientační nástroj pro porovnání dvou strategií při zadaných parametrech. Před jakýmkoli rozhodnutím se poraďte s odborníkem a zvažte svou konkrétní situaci.

Ověřte si výpočet sami

Celý model je dostupný jako veřejný Google Sheet. Můžete si projít vzorce, zkopírovat si ho a upravit podle sebe.

Otevřít Google Sheet

Vzorce v sheetu odpovídají webové kalkulačce.

← Zpět na kalkulačku