Bydlet ve vlastním, nebo v nájmu
Kalkulačka porovná dvě cesty: koupit byt na hypotéku, nebo bydlet v nájmu a rozdíl v platbách investovat do ETF. Uvidíš, jaký majetek ti vyjde po třiceti letech.
Rozhodnutí o bydlení ti ovlivní celý život. Udělej ho na datech, ne na pocitu.
Zdarma, bez registrace.
- Počítáme s realistickými předpoklady výnosů globálních ETF
- Pracujeme s daty pro Prahu, Brno, Ostravu, Plzeň a další města
- Vzorce jsou transparentní a můžeš si je projít v Google Sheets krok za krokem
Vizualizace výsledků tvého bydlení
Později sem doplníme prémiovou ilustraci s výsledkem kalkulačky.
Začni podle města
Začni podle svého města a velikosti bytu
Vyber si výchozí scénář, který se ti nejvíc blíží. V kalkulačce ho pak můžeš doladit podle sebe.
Praha – 2+kk pro mladý pár
Vyrovnaný rozpočet s vyšší pořizovací cenou a nižším nájmem díky sdílení nákladů.
Brno – 2+kk první vlastní bydlení
Standardní měsíční rozpočet pro první hypotéku s kombinací vlastních zdrojů a podpory od rodičů.
Ostrava – 3+1 pro rodinu
Větší dispozice s nižší pořizovací cenou, ale vyššími náklady na údržbu.
Plzeň – 2+kk startovní byt
Střední rozpočet s rozumným poměrem nájem vs. hypotéka.
Výsledek
Jak vypadá výsledek
Výsledek není jen jedno číslo. Uvidíš:
- Dva sloupce nebo box ploty pro scénář vlastního bydlení a scénář nájem plus ETF
- Střední odhad hodnoty majetku po třiceti letech
- Pásmo, ve kterém se výsledky typicky pohybují, pokud se trh vyvíjí lépe nebo hůř
Ukázkové srovnání
30 let dopředu, dva scénáře
Medián čistého majetku
8,4 mil. Kč
Hodnota bytu po odečtení poplatků a zůstatku hypotéky.
Medián čistého majetku
7,1 mil. Kč
Hodnota investičního portfolia z rozdílu mezi nájmem a hypotékou.
Scénáře porovnávají stejné měsíční výdaje – rozdíl je jen v tom, kam peníze jdou.
Čísla jsou ilustrativní. Přesný výsledek uvidíš po zadání svých parametrů.
Mýty o nájmu
Nájem není vyhazování peněz z okna
Pokud peníze navíc pracují
Mýtus
- ×Nájem se vždy nevyplatí, protože 'vyhazuješ peníze z okna'
- ×Hypotéka je vždy lepší, protože "buduješ vlastní majetek"
- ×Nájem znamená posílat každý měsíc peníze pryč a nic z nich nemít
Realita
- Vlastní byt má hodnotu, ale přináší i náklady. Důležité je, co se děje s rozdílem mezi nájmem a hypotékou
- Když rozdíl mezi nájmem a hypotékou investuješ, peníze pracují
- Po třiceti letech může mít investiční portfolio hodnotu srovnatelnou s bytem
Dvě cesty
Co přesně kalkulačka porovnává
Stejný měsíční rozpočet. Jiný výsledek po třiceti letech.
Scénář A – vlastní bydlení na hypotéku
- Koupíš byt v Česku financovaný hypotékou s horizontem třiceti let
- Platíš splátku hypotéky a všechny náklady spojené s vlastnictvím
- Po třiceti letech ti zůstává byt po odečtení poplatků a případného zůstatku dluhu
Scénář B – nájem plus ETF
- Bydlíš v nájemním bytě
- Rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem investuješ do globálních ETF
- Počáteční vlastní zdroje, které by šly do bytu, investuješ také
- Po třiceti letech ti zůstává investiční portfolio a žádná hypotéka
Transparentní výpočet, žádná tajemství
Nejsme banka ani prodejce hypoték. Kalkulačku jsme postavili tak, aby si každý mohl výpočty zkontrolovat a upravit podle sebe.
- Veřejný Google Sheet se všemi vzorci a předpoklady
- Popis vstupních dat a zdrojů
- Možnost změnit parametry a spočítat si vlastní scénář
Kdo za kalkulačkou stojí
Michal Humaj
Produktový manažer a investor, který řeší stejné otázky jako ty.
Kalkulačku jsem postavil hlavně pro sebe, abych porovnal vlastní bydlení s nájmem a investicemi. Neprodávám hypotéky ani investiční produkty.
Co kalkulačka neřeší
- Neřeší extrémní scénáře příjmů nebo nezaměstnanosti
- Neumí odhadnout náklady na velké rekonstrukce
- Nezohledňuje individuální daně a legislativní změny v budoucnu
Nejčastější otázky
Shrnujeme odpovědi na otázky, které slyšíme nejčastěji. Pokud hledáš detailnější metodiku, otevři veřejný Google Sheet.